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3的藏机图

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剩者为王,开发扩张与多元化机遇同在。一方面新增住房需求中枢下移背景下,房企仍有机会实现销售规模增长。参考日本房企住友不动产,21世纪以来日本全国公寓签约量持续萎缩,但住友不动产公寓销量仍在2017年创下新高,达7355户。另一方面,围绕地产的业务多元化有望成为为未来重点发展方向之一。主流房企当前涉足多元化领域包括物管、商业、园区开发经营等,收入占比多位于10%及以内,存量时代进程加深助力多元业务发展,未来表现值得期待。

11月PMI表明我国经济景气水平总体有所回升。受海外疫情反复影响,圣诞消费季临近带动消费走高,全球对中国出口依赖加重;在“保供稳价”等政策助推下,大宗商品供给稳步回升,带动价格回落,中小企业景气度有所改善;地产监管政策在边际放松,房企资金压力减小,投资回暖;此外,多点散发疫情再度冲击服务业,建筑业加速扩张,反映基建年底进度加快的预期正在兑现中。

房企需围绕“拿地-开发-销售-运营”四个核心环节,加强与其他优质房企、社会资本的合作,全方位提高金融导入能力,拓展多元化、低成本的融资渠道。同时,还需抓住REITs机遇,积极探索创新金融业务,向前端投资延伸、向后端持有运营拓展,通过良好的运营绩效、资产增值和市场发展形成物业投资、开发、运营、退出的全价值链,前端重点发展股权投资基金,后端重点发展资产证券化,形成“开发-建设-运营-REITs退出”的投资良性循环模式。

目前房地产调控政策已有所调整:一是加快信贷投放满足房企开发居民购房的合理资金需求;二是预售等监管有所松动;三是第三轮土拍条件放松,部分城市取肖限售价约束,降低保证金比例,延长土地款支付周期,调整配建指标;四是房企在银行间债券市场密集发债。房地产市场有望企稳回暖。

对于那些目前负债率较高的房企来说,降准对他们的利好其实是有限的,三条红线下,还是得先把债务还清了再说,融资拿地再高周转恐怕不是那么容易。

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